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房地产行业:下一个十年才是真正黄金时代?

       你以为房地产黄金时代”结束了?在前日举办的第六届中国地产年会深圳站上,经济学专家们表示:下一个十年才是真正黄金时代!现在只是刚刚开头而已。

  只是,上一个“买房子就能赚钱的黄金时代”真的已过去了。对于这一点,参加第六届中国地产年会的著名经济学家、住建部原政策研究中心主任陈淮,新华指数公司首席经济学家、上海交通大学海外学院金融研究所所长金岩石以及多部委专家央企战略顾问、华东师范大学房地产系主任华伟三位重量级经济学专家无一否认。那么,下一个“新黄金时代”又是如何的呢?

  “走到了市场说了算的时代”

  诸如一系列“今年8月部分城市松绑限购令、9月松绑限贷政策、近期又迎来降息……”的一系列政策变化,不能单纯地解读为救市,陈淮分析,这实际是政策的“侍机而退”,即政策选择了对的时机推出房地产市场,因为现在的房地产市场已有了新常态—“政策主导影响市场转变为市场机制显现,令真正的黄金十年才刚刚开头—走到了市场说了算的时代。”陈淮指出,这个新黄金十年是发展的十年,同时又是优胜劣汰、残酷调整的十年。华伟也认为,未来十年,房地产的发展会比以前更加给力。2013年开始,政府树立以市场为导向的新的市场经济体制,但因历史原因,市场经济的起点处于“负起点”。

  对此,金岩石稍显“悲观”地指出:“从现在开始,我们真正能够在楼市中赚钱的机会越来越少了”。房地产行业将经历大洗牌,未来能活下来的开发商,有三个层次的标准:一是要被金融市场接受,所以已经上市的房地产企业十个里面能活九个,而非上市的房地产企业十个里面最多活一个;二是房地产产品的证券化,这要求开发商的产品具有三个特征高端、大盘,全功能,这样才能让房地产商在卖房子的同时卖现金流;三是全球化,你未必非得具有全球化的业务,但必须具有全球化的视野,这才能在有机会、有梦想的中国,获得发达国家过剩资金的青睐,分享全球化的红利。

  “城市九死一生”?选对城市很重要

  同时,专家也很默契地抛弃了整体论市,提出整体全国来谈房价走势已没有意义,“城市”对于房价的影响至关重要。在未来,必定会出现某些城市房价继续上涨,某些城市会下跌甚至崩盘。金岩石指出,城市九死一生。中国在城市化完成的2025-2030年,中国85%的区域会变成无人区。那么在无人区,有一些城镇,房价会一文不值。而在人口集聚的17个城市,这些城市的中心区域房价将继续上涨,涨到你目瞪口呆。至于如何得出这17个城市,金岩石引用了相关机构的结论,2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市,随后是平均年薪4万-5万之间也是8个,加上厦门的财富存量实际上在这张图二线城市的范围之内,这样我们就看到17个城市。未来房价上涨的城市锁定在这17个城市当中,而且是这17个城市的中心区。

  而陈淮也给出了“选城市”的标准,提醒开发商在发展策略上更需要关注到城市的规模与产业结构。在根据十八届三中全会明确提出“要特别发展中等城市。”以及近期国务院又新出台的小、中、大、特大等级以及核心城市的划分人口数量标准,人口在500万以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的严控城市。而100万到500万人口其中相当一部分将是房地产业的主战场,人口聚集的核心地方。

  值得注意的是,不能简单以一、二、三线城市划分来对号入座,100万人口城市有很大的发展空间,500万人口的城市不一定有机会,因为产业结构不一样,直接影响城市发展的未来。



TAG: 房地产 黄金时代

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