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年長者換屋 產業稅只降不漲

這一代銀髮族將社區便利、結伴養老和豐富的退休生活作為比房產更重要的考慮。(Getty Images)

大华新闻网愈來愈多華人年長者從南加州瀕海城市搬至生活機能超方便的蒙特利公園市與阿罕布拉市,其實,年長者不必擔心售屋會引發產業稅暴增,因為加州早已明文規定:年滿55歲的屋主搬往價格較低的房子,新屋產業稅可比照舊屋產業稅課繳,甚至低於舊屋產業稅。

加州選民1986年11月 4日投票通過的60號與90號法案,全名為「年長者換屋福利」(Senior Citizens Replacement Dwelling Benefit),要點包括:年滿55歲屋主若賣掉自住屋而改買或興建一棟價位低於自住屋市價的房子做為自住屋,其新屋產業稅比照舊屋產業稅,甚至低於舊屋產業稅。

洛縣產業估值官辦公室指出,此舉對擁有一棟房子多年的年長屋主而言是一大福音,因為該棟房屋早已增值,屋主所付的產業稅卻很低,原本擔心換購房子突然暴增的產業稅問題獲得解決,年長屋主可以安心地換購自住房屋,且照樣繳納原先低廉的產業稅。

不過,60號與90號法案還有一些細則。例如,申請人必須年滿55歲,或其同居配偶年滿55歲。原有房屋若位於洛杉磯縣,換購的房屋必須在1986年11月5日以後興建或購入,若位於加州其他縣,換購房屋必須在1988年11月 9日以後購入或興建。

加州目前有11個縣支持第60號與第90號法案,它們是:洛杉磯縣、橙縣、河濱縣、聖伯納汀諾縣、聖地牙哥縣、范杜拉縣、Alameda縣、El Dorado縣、San Mateo縣、Santa Clara縣、Tuolumne縣。

洛縣估值官辦公室強調,不論原有房屋或換購房屋,都必須是屋主自住的主要住宅,才符合申請這項終生一次的福利,夫婦倆人只能申報一次,若屋主有多人,只能一人提出申請,且必須符合年齡、自住等條件。

至於換購房屋的市價必須等於或低於原有房屋市價的定義:凡是換購房屋或新屋落成三年之內均可提出申請,申請人若在舊屋出售前即買入新屋,新屋市價不得超過舊屋市價。申請人若在舊屋出售一年之內購入新屋,新屋市價不得超過舊屋市價的105%。若在舊屋出售之後第二年內買入新屋,新屋市價不得超過舊屋市價的110%。

房價規定非常嚴格,新算新屋市價只比舊屋市價多一元也不行。而且,加州稅法規定年長屋主必須賣掉舊屋換購房屋才能申請這項福利,屋主若把舊屋送給子女,就沒資格享受這項福利。賣掉單一住宅舊屋換購康斗等多單位住宅也適用。

最重要的一點,年長屋主必須主動提出申請這項年長者換屋福利,申請表格可向估值官辦公室或各地區辦事處索取,申請必備文件之一是屋主自用住宅產業稅減免額7000元(Homeowners Exemption)紀錄。



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