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南加炒房踢鐵板 華裔哀鴻遍野

南加房市可能泡沬化警訊已現,地產經紀建議手上有現金者宜做好準備。(Getty Images)

大华新闻网加州潘姓(Sean Pan)華裔工程師以180萬元炒房,先賺30萬元又倒賠40萬元的故事在網路上瘋傳,也揭開近年華人投資客熱炒加州房地產失利的面紗。過去20多年歷經兩次房市崩盤的資深華裔地產經紀們發出忠告:警訊已現,南加州房地產市場面臨修正(Correction)或崩盤(Crash)風險,手上有現金者宜做好準備,把握出手撿便宜的最佳時機。

資深開發商、房地產經紀強偉城表示,潘姓工程師炒房倒賠40萬元,只是近年華人炒房失利者中的小Case,南加州數以百計的華人投資客,在炒作亞凱迪亞市(Arcadia)豪宅、河濱縣(Riverside County)農莊、奇諾岡(Chino Hills)高爾夫球場中失利,降價幅度動輒50萬元、100萬元,還沒計入苦撐兩三年近百萬元的開銷。

強偉城舉例,三年前以500萬元購入亞市一棟豪宅的中國投資客,原本以為可小賺一筆,但中國大陸的錢進不來,亞市待售豪宅數以百計,三年來豪宅還是沒賣掉,繼續苦撐中。四年前以100多萬元買下亞市一棟舊宅,又花了近200萬元拆掉重建的一位大陸投資客,豪宅新屋蓋好了才發現沒市場,若不出租根本養不起豪宅的成本開銷,苦不堪言。

2017年,以800萬元買下奇諾岡一座高爾夫球場的大陸投資客,原本以為可吸引大陸打球團,沒想到川普收緊簽證,大陸肅貪力道愈來愈強,根本沒人到名不見經傳的南加州球場打球,面對無人光顧、雜草叢生、水費與維護費驚人的球場,坐困愁城。

2017年,花500萬元買下河濱縣Rancho California一座農莊的大陸投資客,當初設想的興建旅館、度假村、馬場、康斗等諸多開發計畫,一概遭到市政府否決,才驚覺農莊根本無法變更地目,後悔當初誤信地產經紀人的甜言蜜語,以高於市價100多萬元的價格買下農莊,成為尾大不掉的燙手山芋。

住商地產開發商、資深地產與貸款經紀李秉信指出,房地產的規律向來是「緩升遽降」,房地產盛極而衰的周期約為12至13年,以這個原則推算,2007年是上一個周期的高峰,2019年應該開始修正並下滑,2020或2021年修正或崩盤。目前南加州房市成交量急速萎縮,賣壓沉重,待售期超過90天,尤其是百萬元以上的房子,風險蠻高的,是一個警訊。

美中貿易戰是第二個警訊,媒體頻頻出現泡沫化(Bubble)則是第三個警訊。李秉信記得,2006年至2007年,媒體頻頻出現股市、房市可能泡沬化的報導,2008年就來了大崩盤。通常股市比房市早八個月崩盤。

第四個警訊是聯準會(FED)降息了。李秉信指出,升息代表資產會增值,美元資產增加。2007年也是聯準會開始降息,結果2008年經濟蕭條房市大崩盤,銀行法拍屋多得不可勝數。當年他代客戶經手買了近50棟房子,全是現金購買,15天完成過戶,有的客人一年就買了十幾棟銀行法拍屋,所謂的「禿鷹」,那些房子如今市值已翻了三倍。

「人棄我取、人取我捨」,向來是房地產的準則,李秉信指出,真正在房地產賺到錢的投資人僅5%,而賺錢機會永遠是給準備好的人,如今「現金為王」(Cash is the king),精明的投資人應該準備好現金,在最佳時機進場撿便宜,李秉信說:「通常最佳進場時機僅有六個月。」



TAG: 南加房市 美国经济

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